국토교통부 훈령 제810호

리모델링기본계획 수립지침

제1장 총칙

제1절 지침의 목적

1-1-1. 이 지침은 「주택법」 제71조에 따라 리모델링 기본계획의 수립에 관한 세부 작성기준 등을 정하는데 그 목적이 있다.

제2절 기본계획의 의의

1-2-1. 리모델링 기본계획(이하 "기본계획"이라 한다)은 지속적으로 늘어나는 공동주택의 원활한 리모델링을 통하여 도시의 주거환경을 개선하고 거주민의 삶의 질 향상을 위한 목표와 기본방향을 명확하게 제시한다.

1-2-2. 기본계획은 생활권별 리모델링 대상 공동주택 및 기반시설 현황 파악 등을 통하여 유형별 리모델링 수요를 과학적으로 분석예측하고, 세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀 및 이주수요 집중을 체계적으로 관리할 수 있는 방안을 제시한다.

1-2-3. 기본계획은 공동주택의 효율적인 관리를 위하여 지방자치단체 여건에 맞는 효과적인 성능개선과 장수명화 방안 등 공동주택의 유지관리 방향을 제시한다.

제3절 기본계획의 지위와 성격

1-3-1. 기본계획은 시도 주택종합계획, 도시기본계획 등 상위계획의 내용을 수용하여 공동주택의 바람직한 주거환경개선 및 관리방향을 제시하는 지침적 계획의 위상과 역할을 담당하며, 개별 리모델링 사업이나 관련 계획 수립은 기본계획의 내용에 적합하게 추진되어야 한다.

제4절 법적 근거

1-4-1. 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제71조(리모델링 기본계획의 수립권자 및 대상지역 등) ③ 리모델링 기본계획의 작성기준 및 작성방법 등은 국토교통부장관이 정한다.

제5절 수립 대상

1-5-1. 법 제71조제1항에 따른 특별시, 광역시, 50만 이상 대도시 및 같은 조 제2항에 따라 도지사가 기본계획 수립이 필요하다고 인정하는 시의 시장은 지체 없이 기본계획을 수립하여야 한다.

1-5-2. 법 제71조제1항 단서에 따라 기본계획을 수립하지 않는 시의 시장은 그 사유 등을 공보에 고시하여야 한다.

제6절 기준년도 및 목표년도

1-6-1. 계획의 기준연도는 계획의 수립에 착수하여 공동주택현황 등 기초조사를 시작하는 시점으로 하고, 목표연도는 기준연도로부터 10년을 기준으로 한다. 다만, 법 시행 후 최초로 수립하는 기본계획의 목표연도는 2025년으로 한다.

1-6-2. 기본계획은 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 반영한다.

제2장 계획수립의 일반원칙

제1절 기본원칙

2-1-1. 기본계획은 시도 주택종합계획의 주택 리모델링에 관한 사항, 도시기본계획의 생활권 설정 및 인구배분계획, 기반시설계획 등 상위계획을 수용하고, 도시 및 주거환경정비계획, 도시관리계획 등 관련 계획과 연계되도록 수립한다.

2-1-2. 기본계획은 생활권 단위의 도시기반시설 여건을 고려하여 주민의 삶의 질 향상과 미래 주택수요에 대응할 수 있도록 수립한다.

2-1-3. 계획의 기본방향, 목표, 현황조사, 수요예측, 단계별 시행방안 등 기본계획의 전 과정은 합리적 근거에 따라 수립되어야 한다.

2-1-4. 세대수 증가형 리모델링 이외의 리모델링의 관리방향은 공동주택 관리현황이나 리모델링 수요 등 지방자치단체의 여건을 충분히 고려하여 수립한다.

제2절 기본계획의 내용

2-2-1. 기본계획은 체계적이고 합리적으로 수립되기 위하여 다음의 내용을 포함하여야 하며, 계획수립권자가 필요하다고 인정하는 사항을 추가할 수 있다.

(1) 기본계획의 목표 및 기본방향

(2) 도시기본계획 등 관련 계획 검토

(3) 리모델링 대상 공동주택 현황

(4) 세대수 증가형 리모델링 수요 예측

(5) 세대수 증가에 따른 기반시설에의 영향 검토

(6) 특정지역의 기반시설 영향 검토(필요한 경우 수립)

(7) 일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안

(8) <삭 제>

(9) 공동주택 저에너지·장수명화 방안(필요한 경우 수립)

(10) 리모델링 지원방안(필요한 경우 수립)

제3절 기본계획의 목표 및 기본방향

2-3-1. 기본계획은 공동주택의 주거환경개선의 목표와 리모델링의 기본방향을 제시하여야 한다.

2-3-2. 공동주택의 주거환경개선의 목표는 당해 특별시·광역시·시(이하 "시"라 한다)의 공동주택 리모델링의 지향점을 분명히 알 수 있도록 설정하고, 리모델링의 기본방향은 목표를 실현하기 위한 수단으로 세부적 계획수립의 지침적 성격을 갖는다.

제3장 기초조사 및 리모델링 수요예측

제1절 기본원칙

3-1-1. 기초조사는 공동주택의 주거환경개선의 측면에서 시가 가지고 있는 공동주택 재고의 문제파악 및 기본계획수립의 기초자료로 활용하기 위하여 실시한다.

3-1-2. 기초조사는 기준연도를 중심으로 실시하되, 기준연도의 자료를 취득하는 것이 불가능한 항목은 최근연도의 자료나 관련 사례, 자료 등을 참조 및 추정하여 활용하고, 모든 기초조사 자료는 자료출처 및 출처년도를 명기한다.

3-1-3. 기초조사결과는 과거부터 추이·현황·향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 종합적으로 분석하여 기본계획을 수립하는데 활용할 수 있도록 한다.

3-1-4. 조사자료 분석은 권역별(도시기본계획상 중생활권 단위)로 구분하여 분석하는 것을 원칙으로 하되, 당해 시 여건에 따라 권역을 구분하는 규모를 달리 할 수 있다.

3-1-5. 기초조사결과는 책자 또는 CD 등의 형태로 보관·관리하며, 주요 분석결과는 주민이 이들 정보에 쉽게 접근할 수 있도록 당해 시의 인터넷 홈페이지에 게시한다.

3-1-6. 공동주택 현황조사를 분석하여 향후 목표연도 내 공동주택의 유지·관리·개선방향에 대한 판단원칙을 제시하고, 이에 따른 세대수 증가형 리모델링의 수요를 예측한다.

3-1-7. 목표연도 및 단계별 최종연도의 수요를 권역별로 예측하고, 기반시설 영향검토 및 단계별 시행방안 수립의 기초자료를 제시한다.

3-1-8. 세대수 증가형 리모델링의 수요예측은 개별단지별로 검토하되, 최종적으로 권역별로 총량만을 예측하여 제시한다.

제2절 도시기본계획 등 관련 계획 검토

3-2-1. 관련계획, 기반시설 현황 등은 다음의 내용을 조사한다. 다만, 수립권자가 필요하다고 판단되는 경우 일부 항목을 추가하거나 다음의 조사내용 중에 당해 시에 해당되지 않는 사항은 조사 대상에서 제외할 수 있다.

(1) 시도 주택종합계획, 도시기본계획, 도시 및 주거환경정비기본계획 등 관련계획

(2) 연령별·세대별 인구의 구성, 변화 추이

(3) 도로, 상하수도, 공원·녹지, 교육시설 등 주요 기반시설의 설치 및 계획현황

제3절 리모델링 대상 공동주택 현황

3-3-1. 공동주택 현황은 조사내용의 충실도에 따라 기본계획 수립에 많은 영향을 줄 수 있으므로 3-3-2.부터 3-3-6.까지의 원칙에 따라 상세하게 조사하여야 한다. 다만, 수립권자는 해당 시의 여건에 따라 조사대상 범위와 항목을 일부 조정하여 실시할 수 있다.

3-3-2. 공동주택 현황은 법 제2조제3호에 따른 공동주택(30세대 이상)을 기준으로 목표연도 내에 법 제2조제25호나목에 따른 리모델링 대상이 되는 주택을 조사대상으로 한다.

3-3-3. 공동주택 현황조사와 관련한 기본적 조사항목은 공동주택의 위치, 용도지역, 준공연수, 동수, 세대수, 주택 면적별 구성, 대지면적, 건축연면적, 층수, 용적률, 건폐율, 주차장수(지하, 지상) 등으로 한다.

3-3-4. 제3장 제4절에 의한 세대수 증가형 리모델링 수요예측과 관련하여 기본적 조사항목 외에 조사가 가능한 범위 내에서 추가적으로 주요 수선이력, 장기수선충당금 규모, 주택가격, 주민의사, 안전진단 기록, 단지배치도, 현장조사 사진 등을 조사하여 세대수 증가형 리모델링 수요예측의 판단자료로 활용할 수 있다.

3-3-5. 공동주택 현황자료는 연도별, 생활권별, 규모별 등으로 분류하여 당해 시의 공동주택 현황이 잘 파악될 수 있도록 분석한 내용만을 보고서에 기술한다.

3-3-6. 해당 시에 있는 공공임대주택의 현황도 함께 파악하여 구분하여 기술하도록 하되, 제3장 제4절에 따른 세대수 증가형 리모델링 수요예측 시에는 공공임대주택은 대상에서 제외한다.

제4절 세대수 증가형 리모델링 수요 예측

3-4-1. 기초조사에 따른 공동주택 개별단지에 대하여 개략적 판단 기준에 따라 향후 목표연도 내 공동주택의 유지·관리·개선방향에 대하여 일반적 유지관리, 세대수 증가형 리모델링, 세대수 증가형 외 리모델링, 재건축으로 구분하여 세대수 증가형 리모델링의 수요를 판단한다.

3-4-2. (일반적 유지관리) 공동주택의 사용검사 후 평균적으로 리모델링 또는 재건축이 일어나는 시점의 과거 자료를 근거로 계획기간 내 리모델링 또는 재건축이 이루어지지 않고 장기수선계획에 따른 일반적 유지관리가 이루어질 것으로 예상되는 공동주택을 구분한다.

3-4-3. (세대수 증가형 리모델링) 일반적 유지관리로는 주택성능을 유지하기 힘들며, 용적률, 건폐율, 주택형별 구성, 단지배치, 주택가격, 주민의사 등을 고려하여 세대수 증가형 리모델링이 가능한 공동주택을 구분하고, 계획기간 내에 어느 시점에 리모델링이 일어날 지를 예측한다.

3-4-4. (맞춤형 리모델링) 일반적 유지관리로는 주택성능을 유지하기 힘들며, 용적률, 건폐율, 주택형별 구성, 단지배치, 주택가격 등을 고려하여 세대수 증가형 리모델링보다는 세대수 중가없이 노후 배관 교체, 화장실‧방 추가 등 불편사례 중심의 리모델링으로 주택성능개선이 가능한 공동주택을 구분한다.

3-4-5. (재건축) 해당 시의 도시및주거환경정비기본계획에 의한 정비예정구역의 지정 등 정비사업이 예정되어 있거나 정비사업예정구역으로 지정이 예상되는 공동주택단지 및 안진진단 등에 따라 리모델링이 불가능하여 주택재건축사업이 필요한 공동주택을 구분한다.

3-4-6. 3-4-1부터 3-4-5까지의 개략적 판단 기준에 따른 구분에 의하여 최종적으로 단계별 계획기간 내 세대수 증가형 리모델링 수요를 권역별로 추정하고, 이에 따른 세대수 증가분을 개략적으로 예측한다.

제4장 부문별 수립기준

제1절 세대수 증가에 따른 기반시설에의 영향 검토

4-1-1. 세대수 증가형 리모델링 수요예측을 바탕으로 도시기본계획상 생활권 설정과 관련 계획 등을 고려하여 권역별로 기반시설에 미치는 영향을 검토한다.

4-1-2. 기반시설 영향 검토는 다음의 항목에 대하여 검토한다. 다만, 수립권자가 필요하다고 판단되는 사항을 추가할 수 있으며, 조사내용 중에 당해 시에 해당되지 않는 사항은 제외할 수 있다.

(1) 도로, 주차장 등 교통시설

(2) 상하수도시설

(3) 공원·녹지시설

(4) 학교 등 교육시설

4-1-3. 현재 설치된 기반시설을 기준으로 검토하되, 관련 계획에 의하여 계획기간 내 설치가 예정되어 있는 기반시설도 함께 고려하여 검토한다.

4-1-4. 세대수 증가에 따른 기반시설 영향 검토시 필요한 경우, 권역별로 기반시설 확충에 대한 방향성을 제시한다. 이 경우 세대수 증가형 리모델링의 집중으로 계획적 관리가 필요한 지역에 대하여는 필요한 경우 지구단위계획의 수립이나 기 수립된 지구단위계획의 변경방안을 제시할 수 있다.

4-1-5. 세대구분형 공동주택 도입 등 리모델링에 따른 세대수 증가 영향이 단지 외 주변지역으로 주차난을 유발할 수 있다고 판단되는 경우 단지내 등 주차장 확보방안을 마련하도록 제시한다.

4-1-6. 리모델링이 필요한 단지의 세대구성, 사회적 특성 등을 고려하여 커뮤니티시설 등 부대복리시설 설치에 대한 가이드라인을 제시할 수 있다.

제2절 특정지역의 기반시설 영향 검토

4-2-1. 일시에 일정 규모(예 : 100만㎡) 이상 집중 개발된 택지개발지구 등에 대해서는 수립권자가 필요한 경우 별도의 기반시설 영향 검토기준 및 관리방안을 제시할 수 있다.

4-2-2. 세대수 증가가 특정지역에 일정규모 이상 발생하여 교통시설에 영향을 미칠 것으로 판단되는 지역에 대해서는 필요한 경우 개략적 교통영향을 검토할 수 있으며, 지역 내 교통상황이 취약해질 우려가 있는 경우에는 리모델링 사업과 관련 사업 등을 통하여 개선될 수 있는 방안을 제시할 수 있다.

4-2-3. 향후 세대수 증가형 리모델링이 집중되고 주택재개발·재건축 등 대규모 정비사업의 추진이 함께 예상되는 경우에는 향후의 개발밀도 등을 감안한 교통영향 등을 파악하여 도시기본계획 및 도시관리계획상의 도로·교통계획 등과 연계하여 검토한다.

제3절 일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안

4-3-1. 지역의 주택수급 상황과 주택재개발·재건축 등 정비사업 추진현황 등을 종합적으로 고려하여 리모델링에 따른 일시적 이주수요 집중이 발생할 우려가 있다고 판단되는 경우 계획기간내 단계별 리모델링 시행방안 및 일시 이주수요 집중에 대한 대책을 제시한다.

4-3-2. 권역별로 구분하여 단계별 계획기간 내에 일시적 이주를 유발하는 리모델링의 허가 총량을 검토하여 제시한다. 이 경우 리모델링 공사기간을 고려하여 일시적 이주 후에 다시 입주하는 시기 등을 종합적으로 고려하여 동시에 일시 이주가 발생하는 세대수의 총량을 규제할 수 있도록 한다. 다만, 개별 리모델링에 대한 관련 위원회 심의시 주변 생활권으로의 이주 수요 등을 전체적으로 고려하여 허용총량의 일정범위내에서 유동적으로 적용될 수 있도록 한다.

4-3-3. 단계별 리모델링 시행방안에는 계획기간에 리모델링 허가총량을 초과할 경우 다음 사항 등을 고려하여 허가 우선순위 원칙을 제시한다.

(1) 상위계획 및 관련계획과의 부합성

(2) 주택 노후도에 따른 리모델링의 시급성 및 주거환경개선 효과

(3) 리모델링 추진현황 등 주민의 추진의지 등

제4절 공동주택 저에너지·장수명화 방안

4-4-1. 친환경 도시조성과 함께 에너지 저감 및 자원절약을 위하여 필요한 경우 리모델링을 통하여 에너지의 효율성 및 장수명화를 유도할 수 있는 방안을 마련한다.

4-4-2. 공동주택 리모델링 시 단계별부문별 에너지 사용을 절약하고 효율성을 높일 수 있는 에너지 저감형 리모델링을 유도할 수 있는 방안을 제시한다.

4-4-3. 공동주택 리모델링 시 단계별부문별 장수명화 방안을 제시하고, 장기수선계획과 장기수선충당금 등을 연계하여 공동주택 장수명화를 유도할 수 있는 방안을 제시한다.

제5절 리모델링 지원방안

4-5-1. 공동주택의 효율적인 주거환경개선을 위하여 필요한 경우 리모델링이 원활하게 추진될 수 있는 다양한 지원방안을 마련한다.

4-5-2. 해당 지방자치단체 및 중앙행정기관에서 공동주택과 관련된 각종 지원제도와 연계하여 해당 지방자치단체의 여건이나 특성에 맞는 지원방안을 제시한다.

제5장 계획의 수립절차

제1절 기본계획의 입안

5-1-1. 기본계획은 계획의 종합성과 집행성을 확보하기 위하여 도시·주택 관계부서 및 기획·예산·집행부서간의 긴밀한 협의에 의하여 수립될 수 있도록 한다.

5-1-2. 기본계획의 입안은 시의 게시판 및 인터넷 홈페이지 등을 통하여 주민에게 널리 알려 주민이 참여할 수 있게 하여야 한다.

5-1-3. 각 유관기관 및 관련부서는 개별 법률에 따라 수립되는 계획들과 리모델링 기본계획과의 연계성을 위하여 사전에 협의하여야 한다.

제2절 주민 등의 의견청취

5-2-1. (주민공람)

작성된 기본계획안에 대하여 법에 따라 공고하고 14일 이상 주민공람을 통하여 의견을 수렴하고 필요한 경우 이를 계획(안)에 반영한다.

5-2-2. (공청회)

작성된 기본계획안에 대하여 필요한 경우 관련분야 전문가와 주민대표 및 관계기관이 참석하는 공청회를 개최할 수 있다.

(1) 입안권자가 공청회를 개최하고자 할 때에는 공청회 개최예정일 14일전까지 다음 사항을 게시판 및 인터넷 홈페이지에 게시하고, 당해 시를 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 공고한다.

① 공청회 개최목적

② 공청회 개최 예정일시 및 장소

③ 수립하고자 하는 기본계획의 개요

④ 그 밖의 필요한 사항

(2) 공청회 개최 결과 제출된 의견은 면밀히 검토하여 제안된 의견이 타당하다고 인정될 때에는 이를 계획(안)에 반영한다.

5-2-3. (지방의회 의견청취)

작성된 기본계획안에 대하여 법에 따라 지방의회의 의견을 듣고 필요한 경우 이를 계획(안)에 반영한다.

5-2-4. 공람·공청회 등에 제안된 의견은 조치결과, 미조치사유 등 의견청취 결과요지를 승인신청시 첨부한다.

제3절 기본계획의 수립·승인

5-3-1. 특별시장·광역시장은 기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 시·도도시계획위원회 심의를 거친다.

5-3-2. 특별시장‧광역시장 이외의 시장은 기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 시·군·구도시계획위원회 심의를 거쳐 도지사의 승인을 얻어야 하며, 도지사가 이를 승인함에 있어서는 시·도도시계획위원회의 심의를 거친다.

5-3-3. 승인신청서류

(1) 기본계획승인 신청서 (공문)

(2) 기본계획(안) 20부

(3) 기초조사 자료 및 계획수립을 위한 산출근거에 관한 자료집 각 20부

(4) 주민의견청취 서류 1부

(5) 지방의회의견서 1부

5-3-4. 특별시장·광역시장 또는 시장은 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 기본계획의 요지 및 열람장소를 포함하여 이를 지체없이 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

제6장 행정사항

6-1. <삭 제>

6-2. <삭 제>

6-3. 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2017년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

부      칙 <제810호, 2017.2.9>

1. (시행일) 이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

2. (경과조치) 3-3-2는 이 지침 시행 이전에 리모델링 기본계획 수립을 위한 용역을 계약한 경우 등에는 종전의 규정에 따른다.